Ustawa lex deweloper zacznie kolejny boom deweloperski?

Ustawa lex deweloper zacznie kolejny boom deweloperski?

Już ponad pół roku minęło od podpisania przez prezydenta Andrzeja Dudę kontrowersyjnej ustawy deweloperskiej, znanej szerzej pod nazwą „lex deweloper”. Nowe przepisy od samego początku budziły wiele zastrzeżeń i wątpliwości. Czy słusznie?

Lex deweloper to potoczne określenie niezwykle problematycznej ustawy z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Zdaniem urbanistów, przedstawicieli lokalnych samorządów i miejskich aktywistów nowe przepisy są „pisanym na kolanie bublem prawnym”; eksperci zarzucają ustawie zbytnią uległość w stosunku do deweloperów. Czy mają rację?

Co zmieniła ustawa lex deweloper?

Zdecydowanie najwięcej kontrowersji wywołał artykuł, umożliwiający budowanie mieszkań i inwestycji towarzyszących "niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego". Co to właściwie oznacza w praktyce? Otóż od teraz deweloperzy mogą budować na terenach pokolejowych, powojskowych, poprzemysłowych i rolnych, czyli gruntach, które wcześniej były prawnie chronione przed zabudową.

– Kolejną zmianą było wprowadzenie przez ustawę deweloperską szeregu standardów lokalizacji i realizacji inwestycji. Od teraz każda nowa inwestycja musi mieć bezpośredni dostęp do drogi publicznej, nie może się też znajdować dalej niż kilometr od przystanku komunikacji i 3 kilometry od szkoły i przedszkola (w przypadku dużych miast są to kolejno: 500 m i 1500 m). Inwestycje wielorodzinne muszą mieć również dostęp do terenów wypoczynkowych lub sportowych. Problem w tym, że nowe przepisy w żaden sposób nie definiują, czym dokładnie jest teren rekreacyjny lub sportowyostrzega Maciej Balcerek z warszawskiej agencji architektonicznej Perfect Space.

Eksperci podkreślają, że nowe regulacje stwarzają nieuczciwym deweloperom spore pole do nadużyć. Przykładowo ustawa wspomina o przystankach, ale nie określa, jak często mają z nich odjeżdżać autobusy. Swoje zastrzeżenia odnośnie przepisów zgłaszali nawet przedstawiciele Centralnego Biura Antykorupcyjnego, ostrzegając, że lex deweloper może doprowadzić do większego zagrożenia korupcją.

Wolna amerykanka? Nie do końca...

Ustawa mieszkaniowa znacznie przyspieszyła procedury związane z pozyskiwaniem ziemi rolnej pod budowę bloków i domów jednorodzinnych. Inwestorzy zostali bowiem zwolnieni z konieczności przechodzenia procedury odrolnienia działki w sytuacji, gdy nowe osiedla powstają na terenach należących do miasta. Zdaniem rządzących wszystkie zmiany miały pomóc w zredukowaniu liczby „dzielnic sypialnianych”, czyli miejsc, które spełniają jedynie funkcje mieszkalne

– Ustawa deweloperska wymusza na nowych inwestycjach deweloperskich ich kompleksowy charakter. Inwestorzy muszą zadbać nie tylko o same mieszkania, ale również całą infrastrukturę towarzyszącą: szkoły, przedszkola, sklepy, dostęp do komunikacji – zaznacza Maciej Balcerek. I dodaje: – Problem w tym, że nowe przepisy pozwalają na pomijanie obowiązujących już planów miejscowych przez co mogą utrudniać miastom prowadzenie spójnej polityki przestrzennej.

Deweloperzy mogą robić teraz co chcą? Nie do końca. Coraz więcej samorządów ustala bowiem własne lokalne standardy urbanistyczne, które istotnie zaostrzają reguły dostępności infrastruktury towarzyszącej i wymagania ustawowe. Samorządy wykorzystują fakt, że mają w tej kwestii bardzo dużą dowolność – mogą m.in. regulować wysokość obiektów, odległość budynków mieszkalnych od obiektów publicznych i zieleni czy kwestię dostępności szkół i przedszkoli. Przykładowo w Poznaniu uchwała nakłada obowiązek zapewnienia co najmniej dwóch miejsc parkingowych w zabudowie wielorodzinnej oraz aż trzech w jednorodzinnej. Poznań nie jest pod tym względem wyjątkiem. Inne miasta również wprowadzają wyśrubowane, często wręcz niemożliwe do spełnienia obostrzenia.

– Jeżeli taki trend w lokalnym prawodawstwie się utrzyma, to lex deweloper bardzo szybko może stać się martwym prawem – zaznacza Maciej Balcerek.

Ustawa lex deweloper zacznie kolejny boom deweloperski?
Ocena: 5.0 Głosów: 3

Tagi

comments powered by Disqus