Spis treści
Jeśli zdecydowałeś się na budowę domu jednorodzinnego, to za Tobą jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Przed Tobą zaś wyzwanie, by powstał solidny, bezpieczny, niedrogi w eksploatacji, ale zaspokajający wszystkie Twoje potrzeby budynek. Dziś nieco ułatwimy Ci sprawę i przedstawimy, jak wygląda budowa domu pod klucz, z jakich składa się etapów i z czym będziesz się musiał zmierzyć.
Najpierw działka czy projekt domu?
Zanim poznasz kolejne etapy budowy domu, musisz zadać sobie pytanie, na które odpowiedź wcale nie jest oczywista. Mianowicie, czy najpierw powinieneś poszukać dobrej działki i do niej dobierać projekt, czy jednak wyjść od projektu wymarzonego domu i to pod niego poszukiwać odpowiedniej działki? Teoretycznie kolejność działań jest tu dowolna, ale dobra firma budowlana z pewnością przyzna, że lepiej w pierwszej kolejności wykrystalizować wizję przyszłej nieruchomości.
Dlaczego? Przede wszystkim dlatego, że poszczególne grunty leżą w obszarze Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub w wydanych Warunkach Zabudowy, a to może ograniczać nasze wizje architektoniczne. Kształt, nachylenie i inne właściwości działki także wpływają na to, co możemy na niej postawić. Dlatego, kiedy zamierzamy budować dom do stanu zero, wówczas lepiej najpierw opracować projekt, a następnie dopasować do niego działkę.
Firma budowlana jako generalny wykonawca – czy warto?
Kiedy wszystkie sprawy formalne związane z wyborem działki i projektu oraz uzyskaniem pozwolenia na budowę dobiegną końca, musisz zdecydować, czy budujesz systemem gospodarczym, czy z pomocą generalnego wykonawcy. Pierwsza opcja daje Ci pewną elastyczność i dużą decyzyjność, ale jednocześnie zabiera mnóstwo czasu i powoduje ryzyko popełnienia błędu w obszarze, w którym zapewne nie jesteś specjalistą. Już sam dobór ekip budowlanych i zakup niezbędnych materiałów bywa skomplikowany, a gdy dochodzi do tego presja czasu i konieczność skoordynowania wszystkich działań zgodnie z harmonogramem, mogą pojawić się problemy.
Z tego względu dziś coraz częściej zatrudnia się generalnego wykonawcę, który zna lokalne uwarunkowania i bierze na siebie wszystkie prace oraz formalności (również związane z uzyskaniem niezbędnych zgód) oddając po kilku – kilkunastu miesiącach dom w stanie:
- surowym otwartym (SSO),
- surowym zamkniętym (SSZ),
- deweloperskim,
- pod klucz.
Na tym etapie powinieneś już wiedzieć, czy decydujesz się na dom murowany, szkieletowy, czy na przykład z prefabrykatów keramzytowych. Na potrzeby tego artykułu przyjmijmy, że stawiamy na tradycyjny, solidny dom murowany.
Budowa domu w stanie surowym, czyli… jakim?
Po wybraniu sposobu budowy, można rozpocząć prace ziemne, które będą skutkować postawieniem fundamentów pod budynek. Następnie wznoszone są ściany oraz dach. Jeśli pierwszy etap Twojej budowy obejmuje stan surowy otwarty (SSO), wówczas otrzymasz konstrukcję, na którą składają się ściany nośne ze stropami oraz dach z pokryciem docelowym lub tymczasowym.
Jeżeli natomiast wolisz doprowadzić budowę domu do stanu surowego zamkniętego, wówczas firma budowlana zamontuje wszystkie okna i drzwi wejściowe.
Budowa domu do stanu deweloperskiego i pod klucz
Jeśli zdecydowałeś się na stan deweloperski, to kolejne etapy budowy domu będą obejmować przede wszystkim:
- wykonanie podłóg,
- ocieplenie ścian i dachu,
- otynkowanie ścian,
- wykończenie elewacji,
- prace związane z płytami gipsowo-kartonowymi,
- rozprowadzenie instalacji i montaż źródła ciepła (piec/pompa/folia grzewcza).
Budowa do stanu deweloperskiego jest jednoznaczna z doprowadzeniem obiektu do takiego stanu, by był gotowy do wykonania prac wykończeniowych. Trzeba jednak podkreślić, że jeśli zleciłeś firmie budowlanej budowę domu pod klucz, prace na tym etapie się nie kończą. W kolejnych krokach zostanie on całkowicie ocieplony i pomalowany. Ponadto fachowcy zajmą się kładzeniem podłóg oraz pracami w kuchni i łazience, dzięki czemu będzie można montować w nich niezbędne wyposażenie. Na tym etapie trzeba zatem tylko kupić niezbędne wyposażenie, takie jak meble i inne dodatki, po czym można się wprowadzać.
Ile trwa budowa domu do stanu deweloperskiego i pod klucz?
Doświadczony generalny wykonawca jest w stanie przeprowadzić wszystkie prace budowlane na tyle sprawnie, by doprowadzić obiekt do stanu deweloperskiego w ciągu 10-12 miesięcy (pamiętaj przy tym, by w umowie wyraźnie określić, co składa się na stan deweloperski, ponieważ nie precyzuje tego żadna ustawa). Jeżeli firma budowlana ma wykończyć dom pod klucz, zwłaszcza w popularnej obecnie wersji energooszczędnej, która obniża koszty eksploatacji, należy uwzględnić dodatkowe kilka miesięcy na realizację.